Vender un piso en Castelldefels no termina cuando se firma la escritura. Después llega una parte que muchos propietarios descubren tarde: los impuestos. La plusvalía municipal, la declaración de la renta y algunos gastos que corresponden al vendedor pueden cambiar bastante el dinero que realmente te queda de la operación.

En Fincas Llopart acompañamos cada semana a vecinos que venden su vivienda y la pregunta se repite: ¿cuánto voy a pagar a Hacienda y al Ayuntamiento? No hay una cifra única, porque depende de cuándo compraste, por cuánto, cuánto has ganado y de tu situación personal. Lo que sí podemos hacer es explicarte cómo funciona cada impuesto para que llegues a la notaría sabiendo lo que te espera.

En esta guía repasamos los impuestos al vender un piso en Castelldefels, las exenciones que conviene conocer y los gastos que suele asumir el vendedor. Es información general: para tu caso concreto, lo ideal es revisar los números con un asesor fiscal antes de fijar el precio.

La plusvalía municipal: el impuesto del Ayuntamiento

Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava el aumento de valor del suelo durante los años en que has sido propietario, no el de la construcción. En una compraventa lo paga el vendedor, y el plazo para liquidarlo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.

Dos métodos de cálculo, y se aplica el que te sale mejor

Desde la reforma de 2021 existen dos formas de calcular la base del impuesto, y la ley obliga a aplicar la más favorable para el contribuyente:

• Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia. El Estado fija cada año los coeficientes máximos y el Ayuntamiento aplica su propio tipo impositivo, que nunca puede superar el 30%.
• Método real: se toma la ganancia real entre el precio de compra y el de venta, en la proporción que corresponde al suelo.

Como los coeficientes se actualizan cada año, conviene consultar la ordenanza fiscal vigente de Castelldefels o pedir una simulación antes de vender. En tenencias cortas o con revalorizaciones moderadas, el método real suele ser el más ventajoso.

Si vendes con pérdidas, no pagas

Cuando el precio de venta es inferior al de compra no hay incremento de valor y, por tanto, no hay plusvalía que pagar. Eso sí, tendrás que demostrarlo ante el Ayuntamiento con las escrituras de compra y de venta, así que guárdalas bien.

El IRPF: la ganancia patrimonial en tu declaración de la renta

El segundo impuesto es estatal. Si al vender ganas dinero respecto a lo que te costó la vivienda, esa diferencia es una ganancia patrimonial que se declara en la renta del año siguiente a la venta.

Cómo se calcula la ganancia

No se trata solo de restar el precio de compra al de venta. La fórmula tiene en cuenta los gastos de ambas operaciones:

• Valor de adquisición: precio de compra más notaría, registro, gestoría, el impuesto que pagaste al comprar y las obras de mejora (no las de simple mantenimiento).
• Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos que asumes como vendedor, como la comisión inmobiliaria o la propia plusvalía municipal.
• Si la tuviste alquilada: las amortizaciones que te dedujiste en esos años reducen el valor de adquisición, lo que aumenta la ganancia.

Por eso es tan importante conservar facturas de reformas y justificantes de gastos: cada euro bien documentado reduce la ganancia sobre la que tributas.

Los tramos de la base del ahorro

La ganancia tributa en la base del ahorro, con una escala progresiva: un 19% hasta 6.000 euros, un 21% entre 6.000 y 50.000, un 23% entre 50.000 y 200.000, un 27% entre 200.000 y 300.000 y un 30% a partir de 300.000 euros. Si la venta genera pérdidas, puedes compensarlas con otras ganancias de la misma base.

Exenciones que pueden ahorrarte mucho dinero

Hay situaciones en las que la ganancia de la venta no tributa en el IRPF. Merece la pena revisarlas antes de firmar, porque algunas dependen de plazos:

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
• Mayores de 65 años: quien vende su vivienda habitual a partir de esa edad no tributa por la ganancia.
• Dación en pago: la entrega de la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca también está exenta.

Ten en cuenta que, para Hacienda, una vivienda es habitual cuando has residido en ella de forma continuada, con carácter general durante al menos tres años. Una segunda residencia en la playa de Castelldefels no se beneficia de estas exenciones.

Otros gastos del vendedor que conviene prever

Además de los impuestos, hay costes y trámites que corresponden al propietario y que es mejor tener calculados desde el principio:

• Cancelación de la hipoteca: si queda deuda pendiente, se salda en la firma y después hay que cancelarla también en el Registro de la Propiedad.
• Certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad: son necesarios para anunciar y vender la vivienda en Cataluña.
• Certificado de deudas con la comunidad: el vendedor debe acreditar que está al corriente de las cuotas. Lo emite el administrador de la finca y es uno de los documentos que más retrasa las firmas cuando la comunidad no está bien gestionada.
• IBI del año: legalmente lo paga quien es propietario el 1 de enero, aunque es habitual pactar en el contrato un reparto proporcional con el comprador.

Si el vendedor no reside en España

En Castelldefels hay muchos propietarios extranjeros. Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto que corresponda al vendedor, que después presentará su propia declaración.

Nuestro consejo: haz los números antes de poner el precio

El error más habitual que vemos es fijar el precio de venta pensando en la cifra total, sin descontar la plusvalía municipal, el IRPF y los gastos. Cuando se hacen las cuentas al final, el importe neto sorprende. Calcularlo desde el primer día te permite negociar con seguridad, decidir el mejor momento para vender e incluso planificar una reinversión que te ahorre impuestos.

En Fincas Llopart llevamos desde 1962 vendiendo viviendas en Castelldefels y administrando comunidades de propietarios, así que conocemos bien cada paso: desde la valoración y la documentación hasta el certificado de la comunidad y la firma en notaría. Si estás pensando en vender, pasa por nuestra oficina del Passeig Marítim y lo vemos juntos.

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