Desde el 8 de octubre de 2026 alquilar una vivienda en España tiene reglas nuevas. El Gobierno publicó en el BOE del 7 de octubre dos reales decretos-ley de vivienda, el 29/2026 y el 28/2026, pocos días después de que el Congreso tumbara los anteriores y justo cuando las Cortes acababan de disolverse con elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre.

Desde Fincas Llopart llevamos estos días respondiendo la misma pregunta de propietarios e inquilinos de Castelldefels: ¿qué cambia para mí? En este artículo lo resumimos de forma clara, separando lo que ya está en vigor de lo que todavía depende de una votación.

Un aviso antes de empezar: los decretos-ley deben ser convalidados por el Congreso (ahora, por su Diputación Permanente) en los 30 días siguientes a su publicación. Si no se convalidan, decaen. Por eso conviene leer esta guía como una foto del momento y consultarnos antes de firmar o renovar cualquier contrato.

Lo que ya está en vigor: el Real Decreto-ley 29/2026

Este es el decreto que rige desde el 8 de octubre de 2026. Afecta sobre todo a la renta, a la duración de los contratos que están a punto de acabar y al alquiler de temporada.

Tope a la subida anual de la renta

Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual de los contratos de vivienda queda limitada. Si la renta ya supera el precio de referencia que corresponde a esa vivienda, no puede subir. En el resto de casos, salvo que las partes pacten otra cosa, la subida no puede superar el 2 %. El tope se aplica también a contratos firmados antes de mayo de 2023.

En la práctica, si tu contrato en Castelldefels se actualiza en los próximos meses, revisa la cláusula de actualización antes de aplicar o aceptar cualquier incremento.

Prórroga extraordinaria de hasta dos años

Los inquilinos de vivienda habitual cuyo contrato estaba vigente el 8 de octubre y cuya prórroga termina antes del 31 de diciembre de 2028 pueden pedir una prórroga extraordinaria, por años, hasta un máximo de dos años más. Estas son las claves:

• La pide el inquilino, que debe estar al corriente de pago y haber pagado puntualmente los ocho meses anteriores.
• El propietario puede oponerse si ya existe otro acuerdo o un contrato nuevo, o si acredita que necesita la vivienda para él o para determinados familiares, comunicándolo en plazo.
• No se aplica si las partes firman una renovación con una renta al menos un 5 % inferior.
• No se acumula con la prórroga propia de las zonas tensionadas: si coinciden, prevalece esta última.

Alquiler de temporada con más límites

Con carácter general, el alquiler temporal de vivienda no puede superar los 12 meses, y el inquilino puede desistir pasado el primer mes avisando con diez días de antelación. Para Castelldefels, donde mucha demanda de temporada viene de profesionales y estudiantes que trabajan o estudian en el entorno de Barcelona, es un cambio relevante a la hora de plantear estos contratos.

Anuncios más completos

Los anuncios de alquiler deben ser más transparentes. Cuando exista un precio máximo legal, hay que indicar el límite aplicable y la norma que se ha usado para calcularlo. También debe constar si el arrendador es gran tenedor y, cuando exista, el número identificativo de la vivienda.

Desahucios por impago en situaciones de vulnerabilidad

Hasta el 31 de diciembre de 2030 se suspenden determinados lanzamientos por impago cuando el inquilino está en situación de vulnerabilidad y no tiene alternativa habitacional. Si el propietario es una persona física con dos viviendas o menos, el juez debe valorar también sus circunstancias.

Lo que está pendiente: el Real Decreto-ley 28/2026

El segundo decreto va más lejos, pero su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026 y depende de que se convalide. Si sale adelante, modificaría el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

• Las prórrogas obligatorias pasarían a ser de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica.
• El preaviso del propietario para no renovar pasaría de cuatro a seis meses.
• En determinados casos de no renovación, el propietario tendría que indemnizar al inquilino, con excepciones.

Con las Cortes disueltas, su futuro es incierto. Nuestra recomendación es no tomar decisiones basándose en este decreto hasta saber si se convalida.

Qué significa para el alquiler en Castelldefels

Castelldefels forma parte de los municipios catalanes declarados zona de mercado residencial tensionado, así que a estas novedades estatales se suman los límites de renta que ya existían para los nuevos contratos. Eso hace que cada caso sea un poco distinto: no es lo mismo un piso en la playa alquilado por temporada que una vivienda habitual en el Centre con un contrato que vence el año que viene.

Si eres propietario

• Revisa la fecha de vencimiento de tus contratos: si acaban antes de finales de 2028, tu inquilino podría pedir la prórroga extraordinaria.
• Calcula la próxima actualización con el nuevo tope antes de comunicarla.
• Si alquilas por temporada, comprueba que la duración y el motivo del contrato encajan con las nuevas reglas.
• Si vas a anunciar tu vivienda, asegúrate de que el anuncio incluye la información obligatoria.

Si eres inquilino

• Si te comunican una subida, comprueba que respeta el límite vigente.
• Si tu contrato vence pronto y quieres quedarte, infórmate de cómo y cuándo pedir la prórroga extraordinaria, y mantén los pagos al día.

Conclusión: calma, papeles en orden y asesoramiento

Las nuevas reglas del alquiler llegan en un momento político muy movido y es probable que haya más cambios en las próximas semanas. Lo sensato es no precipitarse: tener los contratos revisados, saber qué fechas te afectan y actuar con información fiable.

En Fincas Llopart gestionamos alquileres en Castelldefels desde hace años y seguimos de cerca cada novedad legal. Si tienes un piso alquilado, estás pensando en alquilarlo o eres inquilino y tienes dudas sobre tu contrato, pásate por nuestra oficina del Passeig Marítim o llámanos y lo revisamos contigo.

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